Продаж квартири — це не лише пошук покупця і підписання договору. Перед угодою важливо розібратися, скільки саме і кому доведеться заплатити державі, а головне — чи є законні підстави не платити взагалі нічого. Ця стаття розкладає по поличках усі ключові моменти: ставки, умови звільнення, типові помилки.
Які податки виникають при продажу квартири
Коли фізична особа продає нерухомість, потенційно виникають три види платежів:
- ПДФО (податок на доходи фізичних осіб)
- Військовий збір
- Державне мито (сплачується нотаріусу разом із зборами до Пенсійного фонду)
Розберемо кожен окремо.
ПДФО та військовий збір: базові ставки
За загальним правилом (стаття 172 Податкового кодексу України), дохід від продажу нерухомості оподатковується ПДФО за ставкою 5% від суми угоди або оціночної вартості — що більше.
До цього додається військовий збір — наразі 1,5% (з 1 грудня 2024 року ставку підвищено до 5% відповідно до змін до Податкового кодексу — уточнюйте актуальну ставку на сайті [zakon.rada.gov.ua](https://zakon.rada.gov.ua)).
Якщо продавець є нерезидентом України, ставка ПДФО вища — 18%, плюс військовий збір.
Хто платить: продавець чи покупець
ПДФО і військовий збір — зобов’язання продавця. Покупець сплачує державне мито (1% від вартості), збір до Пенсійного фонду (1%), а також послуги нотаріуса. Ці витрати розподіляють між собою сторони угоди, але за домовленістю їх може покрити будь-яка зі сторін.
Коли продаж квартири не оподатковується
Тут — найважливіше. Стаття 172.1 Податкового кодексу України встановлює умови, за яких продавець звільняється від ПДФО та військового збору.
Умова 1: перший продаж за три роки
Якщо ви продаєте один об’єкт нерухомості протягом календарного року, і це ваш перший такий продаж за останні три роки — ви звільнені від сплати ПДФО та військового збору. Нуль гривень.
Це правило поширюється на:
- квартиру або її частку
- кімнату
- житловий будинок або його частину
- садовий/дачний будинок
Умова 2: власне місце проживання
Додаткова підстава для звільнення — якщо об’єкт понад 3 роки перебував у вашій власності і є вашим зареєстрованим місцем проживання (прописка). Але на практиці найчастіше застосовується саме умова “перший продаж за рік + не більше одного продажу за три роки”.
Що означає “більше одного продажу”
Якщо в одному календарному році ви продаєте дві квартири і більше — з другої та кожної наступної угоди сплачується ПДФО 5% + військовий збір у повному обсязі. Те саме — якщо ви вже продавали нерухомість протягом попередніх трьох років.
Приклад: у 2023 році ви продали дачу (перший продаж — без податку). У 2024 році вирішили продати квартиру. Оскільки з моменту попереднього продажу не минуло трьох повних років — ПДФО і збір сплатити доведеться.
Як розраховується сума податку
Базою оподаткування є більша з двох сум:
- ціна, вказана в договорі купівлі-продажу
- оціночна вартість, визначена суб’єктом оціночної діяльності (реєстр є на сайті Фонду державного майна)
Тобто домовитися з покупцем вказати в договорі суму нижчу, ніж реальна, — не вийде так просто, бо нотаріус перевіряє оціночну вартість.
Приклад розрахунку
Квартира продається за 2 500 000 грн. Оціночна вартість — 2 300 000 грн. База оподаткування — 2 500 000 грн (бо більша).
- ПДФО 5%: 125 000 грн
- Військовий збір (уточнюйте актуальну ставку): за ставкою 5% — 125 000 грн
Разом при другому продажу за рік або якщо не виконані умови звільнення — 250 000 грн тільки у вигляді податків.
Порядок сплати: хто і коли перераховує кошти
Угода купівлі-продажу нерухомості обов’язково оформлюється у нотаріуса. Саме він виступає податковим агентом у цій операції.
Роль нотаріуса
Нотаріус не посвідчить договір, поки не переконається, що:
- проведено оцінку майна
- сплачено всі необхідні податки та збори
Якщо продаж підпадає під оподаткування, продавець сплачує ПДФО і військовий збір до або в момент підписання договору — готівкою або банківським переказом. Нотаріус самостійно подає відповідну форму до податкової.
Декларація: чи потрібно подавати
Якщо ви продали квартиру без сплати податку (перший продаж, умови виконані) — подавати декларацію не потрібно. Якщо ж ПДФО стягувався через нотаріуса — декларацію також, як правило, не потрібно подавати самостійно, адже нотаріус виконав функцію податкового агента. Але якщо виникли додаткові доходи або є інші підстави — краще уточнити у податковому консультанті або на сайті [tax.gov.ua](https://tax.gov.ua).
Ризики та на що звернути увагу
Продаж нерухомості — операція, де помилки коштують дорого. Ось найпоширеніші проблеми.
Помилки при визначенні кількості продажів
Люди часто забувають врахувати попередні угоди. Якщо у 2022 році ви продали гараж або земельну ділянку — ці об’єкти також рахуються. Правило про “один продаж за рік без податку” стосується житлової нерухомості та земельних ділянок (є окремі нюанси для землі — уточнюйте за ст. 172 ПКУ).
Занижена вартість у договорі
Вказівка ціни нижчої за оціночну вартість не дає економії: нотаріус застосовує більшу суму. При цьому ризики для покупця — якщо угоду оскаржать, він може повернути лише суму з договору.
Нерезиденти та підвищена ставка
Якщо ви тривалий час перебуваєте за кордоном і втратили статус резидента України — ставка ПДФО становить 18%, а не 5%. Статус резидентства варто уточнити заздалегідь.
Продаж через довіреність
Технічно операція можлива, але ризики для покупця вищі. Якщо довіреність містить помилки або видана недобросовісним чином — угода може бути оскаржена. Продавцю також варто розуміти: довірена особа діє від його імені, і всі податкові наслідки лягають на власника.
Спільна власність
Якщо квартира у спільній сумісній власності (наприклад, подружжя) — для продажу потрібна нотаріально засвідчена згода другого з подружжя. Якщо у спільній частковій — кожен співвласник продає свою частку окремо і окремо розраховує умови оподаткування.
Часті запитання
Чи потрібно платити податок, якщо квартиру отримано у спадщину?
Спадкування не є продажем, тому само по собі не оподатковується (для першої черги спадкоємців — нульова ставка). Але якщо ви продаєте успадковану квартиру — застосовуються загальні правила: перший продаж за три роки без податку, другий і більше — 5% ПДФО + військовий збір.
Чи є різниця, скільки часу квартира була у власності?
До 2022 року тривалість власності мала значення (три роки). Наразі ключовий критерій — кількість продажів, а не термін власності. Хоча для підтвердження права на пільгу потрібно мати документи про придбання — уточнюйте актуальну редакцію ст. 172 ПКУ.
Що буде, якщо не сплатити податок?
Нотаріус не посвідчить договір без сплати. Якщо ж якимось чином угода відбулася, а податок не сплачений — це підстава для штрафних санкцій з боку податкової: штраф 25–75% від суми недоплати плюс пеня (ст. 123 ПКУ).
Чи оподатковується продаж частки у квартирі?
Так, за тими самими правилами. Продаж частки прирівнюється до продажу об’єкта: якщо це перший продаж за три роки — звільнення від ПДФО; якщо другий і більше — оподатковується.
Хто визначає оціночну вартість і скільки це коштує?
Оцінку проводить сертифікований оцінювач, який внесений до реєстру Фонду державного майна ([spfu.gov.ua](https://www.spfu.gov.ua)). Вартість послуги залежить від регіону та об’єкта — орієнтовно від 1 500 до 5 000 грн; уточнюйте у конкретного оцінювача.
Висновок
Якщо ви продаєте одну квартиру на рік і за три останніх роки не було інших продажів нерухомості — ПДФО і військовий збір сплачувати не потрібно. При другому й наступних продажах ставка ПДФО становить 5% від більшої суми (договірна або оціночна вартість), плюс військовий збір — уточнюйте поточну ставку на [zakon.rada.gov.ua](https://zakon.rada.gov.ua). Нотаріус виконує роль податкового агента і не посвідчить угоду без дотримання всіх умов. Перед підписанням договору варто перевірити свою “历史” продажів нерухомості за останні три роки — це заощадить значні кошти.
Матеріал має інформаційний характер і не є фінансовою консультацією. Умови оподаткування та актуальні ставки уточнюйте у надавача послуг або на офіційних ресурсах: [zakon.rada.gov.ua](https://zakon.rada.gov.ua), [tax.gov.ua](https://tax.gov.ua).
Джерело: Мінфін
Останні новини:
Порука по кредиту: чим ризикує поручитель
Накопичувальний рахунок і депозит: у чому різниця
Як вести переговори про зарплату на співбесіді
Більше корисної інформації знайдеш ТУТ
[…] […]