Податок на нерухомість: хто платить і скільки

Що таке податок на нерухомість і чому він існує

Податок на нерухомість — це місцевий податок, який власники житлової та нежитлової нерухомості сплачують до бюджету місцевої громади. Логіка проста: якщо людина має квартиру понад певний мінімум або кілька об’єктів — вона робить внесок до місцевого бюджету.

Регулює його Податковий кодекс України, стаття 266. Основні параметри — ставку, пільги, строки — встановлюють місцеві ради у межах, які визначає ПКУ. Тому умови в Харкові й Ужгороді можуть суттєво відрізнятися.

Хто є платником

Платниками є фізичні та юридичні особи, у власності яких є об’єкти житлової або нежитлової нерухомості. Громадянство значення не має — якщо ви іноземець і маєте квартиру в Україні, обов’язок сплачувати податок теж виникає.

Яка нерухомість оподатковується, а яка — ні

Об’єкти, на які нараховується податок

До оподатковуваних об’єктів належать:

• квартири та будинки (незалежно від площі — але є пільги за кількістю метрів);
• дачні та садові будинки;
• нежитлові приміщення — гаражі, офіси, склади, магазини тощо;
• частки у спільній власності.

Що не оподатковується

Стаття 266.2.2 ПКУ виводить з-під оподаткування низку об’єктів:

• нерухомість, що перебуває у власності держави або громад;
• об’єкти у зонах відчуження (Чорнобильська зона);
• будівлі промисловості класу “Б” (виробничі корпуси);
• дитячі будинки сімейного типу;
• гуртожитки;
• нерухомість, визнана аварійною та непридатною для проживання за рішенням органу влади.

Крім того, не оподатковується нерухомість, що знаходиться на тимчасово окупованих територіях або в районах активних бойових дій — відповідно до змін, внесених до ПКУ під час воєнного стану.

Пільги: коли метри не рахують

Це найважливіший розділ для більшості українців, бо саме через пільгову площу більшість звичайних квартир взагалі не потрапляє під оподаткування.

Розмір пільгової площі

Згідно з пп. 266.4.1 ПКУ, з бази оподаткування автоматично вираховується:

Тобто якщо у вас є квартира площею 55 м² — ви не платите нічого. Якщо квартира 80 м², то оподатковуються лише 20 м² (80 − 60 = 20).

Додаткові пільги від місцевих рад

Місцеві ради мають право розширити перелік пільгових категорій або збільшити пільгову площу. Деякі громади звільняють від податку ветеранів, людей з інвалідністю, багатодітні сім’ї. Конкретні умови — уточнюйте у своїй ДПС або на сайті ради.

Важливо: пільга за площею не застосовується, якщо загальна площа об’єкта перевищує п’ятикратний розмір пільгової площі (для квартир — понад 300 м²). Це умова для надвеликого житла.

Скільки доведеться заплатити: ставки та розрахунок

Ставки податку

Максимальна ставка — 1,5% від мінімальної заробітної плати на 1 січня звітного року за кожен квадратний метр понад пільгову площу. Встановлює конкретну ставку місцева рада — вона може бути нижчою, але не вищою за цей максимум.

Мінімальна зарплата з 1 січня 2025 року — 8000 грн (уточнюйте актуальне значення на [minfin.com.ua](https://minfin.com.ua) або [zakon.rada.gov.ua](https://zakon.rada.gov.ua)).

Приклад розрахунку (якщо ставка 1,5%):

• Квартира 90 м²
• Пільга: 60 м²
• Оподатковувана площа: 30 м²
• Сума за рік: 30 × (8000 × 1,5%) = 30 × 120 = 3600 грн

Додатковий збір за «надвелике» житло

Якщо площа об’єкта перевищує 300 м² для квартири або 500 м² для будинку, додатково нараховується 25 000 грн на рік за кожен такий об’єкт — понад основний податок (пп. 266.7.1 ПКУ).

Як і коли сплачується податок

Для фізичних осіб

Фізичні особи самостійно нічого не розраховують і не декларують. Податкова служба надсилає повідомлення-рішення (ПНР) з нарахованою сумою. Строк сплати — протягом 60 днів з дня вручення такого повідомлення.

Якщо ПНР не надійшло — це не означає, що обов’язку немає. Варто самостійно звернутись до ДПС, особливо якщо є об’єкти понад пільгову площу.

Для юридичних осіб

Юридичні особи розраховують і сплачують податок самостійно щокварталу — авансовими платежами (по 25% від річної суми). Звітність подається до 20 лютого наступного року.

Ризики та на що звернути увагу

Цей розділ — про те, де найчастіше виникають проблеми або непорозуміння.

Помилки у даних реєстру

Податкова нараховує податок на основі даних Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Якщо у реєстрі стоїть неправильна площа або застарілий власник — нарахування може бути некоректним. Перевірте свої дані у реєстрі через портал Дія або кабінет платника на сайті ДПС.

Декілька власників

Якщо об’єкт оформлений на кількох осіб, пільга застосовується окремо для кожного — але лише щодо їхньої частки. Плутанина тут виникає часто.

Штраф за несплату

Прострочення сплати тягне за собою нарахування пені відповідно до ст. 129 ПКУ — від першого дня після закінчення строку. Плюс штраф від 10% до 25% суми боргу залежно від тривалості прострочення. Тому краще не ігнорувати повідомлення-рішення.

Воєнний стан і заморожені нарахування

На час воєнного стану є особливості щодо нарахування для деяких категорій платників і для нерухомості в зонах бойових дій — стежте за актуальними змінами на [zakon.rada.gov.ua](https://zakon.rada.gov.ua) або консультуйтесь у ДПС.

Нова нерухомість — не забудьте перевірити

Якщо ви купили квартиру або будинок — обов’язок сплачувати податок виникає з наступного року після оформлення права власності. Але повідомлення може надійти і пізніше — ДПС має право нарахувати за 3 попередні роки.

Часті запитання

Чи платить власник однокімнатної квартири 45 м²?

Ні. Пільга становить 60 м² для квартири, тому об’єкт площею до 60 м² податком не оподатковується взагалі.

Якщо я маю дві квартири — пільга 60 м² на кожну чи загалом?

Загалом — 60 м² на всі квартири разом, незалежно від їх кількості. Наприклад, дві квартири по 40 м² = 80 м² загалом, оподатковуються 20 м².

Чи потрібно самому подавати декларацію?

Фізичним особам — ні. Податкова надсилає повідомлення-рішення сама. Юридичні особи звітують самостійно.

Що робити, якщо повідомлення-рішення не прийшло, але квартира велика?

Зверніться до місцевого відділення ДПС або до кабінету платника онлайн (cabinet.tax.gov.ua). Краще з’ясувати ситуацію самостійно — щоб не накопичився борг.

Чи звільняють від цього податку пенсіонерів або людей з інвалідністю?

Автоматичної загальнодержавної пільги для пенсіонерів немає. Але місцева рада може встановити таку пільгу на своїй території. Уточнюйте у ДПС свого міста.

Висновок

Більшість власників стандартних квартир в Україні цей податок фактично не сплачують — через пільгову площу. Платити доведеться, якщо квартира більша за 60 м², будинок — понад 120 м², або є кілька об’єктів. Ставку і додаткові пільги встановлює місцева рада, тому умови різняться залежно від міста. Фізичним особам не потрібно нічого розраховувати — ДПС надсилає повідомлення, яке слід сплатити протягом 60 днів. Якщо повідомлення не прийшло, а підстави для нарахування є — краще самостійно перевірити свій статус у ДПС.

Матеріал має інформаційний характер і не є фінансовою консультацією. Умови продуктів уточнюйте у надавача послуг.

Джерело: Мінфін

: Податковий кодекс України, ст. 266 — [zakon.rada.gov.ua](https://zakon.rada.gov.ua); Мінфін України — [minfin.com.ua](https://minfin.com.ua)

Останні новини:

Реструктуризація кредиту: що це таке і як її оформити

Чи оподатковуються відсотки по депозиту в Україні

Зміна професії у 30–40 років: з чого почати

Більше корисної інформації знайдеш ТУТ